Financement viticole
Les conseils de Vinea Transaction
Tout investisseur doit le savoir, être vigneron n’est pas une source de profit immédiat. Le ratio « bénéfice/capital investi » ne peut être le moteur de l’acquisition car il est minoré par la présence, dans l’investissement, d’éléments d’actifs improductifs, notamment l’habitation ou des éléments de confort de vie : piscine, parc, logements annexes… La rentabilité à court terme est par contre compensée par des contreparties :
- La capitalisation sur le bien : il est rare qu’à la revente une plus-value ne soit pas dégagée dans le mesure où le domaine a été conduit « en bon père de famille ». Sur les dernières années le foncier viticole n’a pas baissé en France quelle que soit la région (à l’exception de quelques appellations).
- Les possibilités de défiscalisation dans le cadre de la transmission du patrimoine ou dans le cadre de cession de son entreprise.
- L’exonération de l’ISF selon le montage juridique retenu.
IL N’Y A PAS DE « RATIO TYPES » D’ENDETTEMENT Certains dossiers sont financés à hauteur de 90% de l’investissement et d’autres nécessitent à contrario 80% d’apport personnel pour l’acquisition. La capacité d’endettement sera d’autant plus élevée que l’acquisition sera concentrée sur un outil de production et non sur un lieu de vie et que l’acquéreur aura la faculté de commercialiser rapidement la production en bouteilles. C’est notamment le cas pour des investisseurs déjà vignerons ou ayant un circuit commercial ou relationnel déjà en place : investisseurs issus de la grande distribution, importateur, brasseurs… LE MONTAGE FINANCIER DOIT GLOBALISER L’OPÉRATION Le montage financier doit intégrer les 3 éléments suivants :
- Montant de l’acquisition, frais de transaction inclus
- Montant des travaux, aménagements et investissements additionnels nécessaires pour rendre la propriété « performante »
- Fonds de roulement nécessaire (18 à 24 mois d’exploitation)
Vinea Transaction, très introduit auprès des organismes bancaires régionaux et nationaux, est en mesure de vous présenter les bons partenaires et de vous accompagner dans le dépôt et la présentation de votre demande. Pour chaque élément, les ressources financières doivent être déterminées. L’APPROCHE DU « BANQUIER » : Présenter un CV et un état patrimonial justifiant des apports en fonds propres. Préparer un plan prévisionnel sur 3 à 5 ans. Établir un dossier complet sur l’exploitation reprise avec l’aide de votre agent immobilier viticole ainsi que le montage juridique de l’acquisition (création de société, GFA, SCEA…). Choisir 2 à 3 organismes bancaires professionnels du financement viticole et en mesure de proposer des prêts spécifiques : bonifiés, conventionnés, PAM, PPVS plantations, crédit de campagne, warrant sur récolte…). LES PARAMÈTRES DE NÉGOCIATION D’UN PRÊT : Durée du prêt : 12 à 20 ans pour le foncier et le bâti et 5 à 8 ans pour le matériel et l’équipement de cave. Taux : Fixe de préférence. Conditions d’échéances : Mensuelles, trimestrielles, ou annuelles Frais annexes : Frais de dossier, souscription de parts, frais d’hypothèque Garantie : Hypothèque, promesse d’hypothèque ou caution. Assurance : Le taux doit être négocié et raisonné sur le capital restant dû ou sur le capital initial. Différé : Différé de remboursement du capital sur les deux premières années au plus. Remboursement anticipé : Possibilité de négocier une clôture anticipée du prêt avec ou sans pénalités de remboursement. Conditions de gestion des comptes : Frais de tenue, frais de découvert… Votre agent immobilier viticole du réseau Vinea Transaction, très introduit auprès des organismes bancaires régionaux, est en mesure de vous présenter les bons partenaires et de vous accompagner dans le dépôt et la présentation de votre demande. Vous recherchez un conseil en financement ?
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