Tout savoir sur la Loi Sempastous
Une nouvelle règle administrative a été déployée dans le mille-feuille déjà existant.
Qu’est-ce que la loi Sempastous ?
La Loi Sempastous, concerne le contrôle des cessions de parts sociales dans les sociétés agricoles. Son objectif principal est de protéger le patrimoine agricole des investisseurs trop « gourmands » et de garantir la continuité des exploitations agricoles familiales.
Voici les points clés de la Loi Sempastous :
- Contrôle des cessions : La loi impose un contrôle sur la cession de parts sociales dans les sociétés agricoles. Cela signifie que toute cession de parts doit être soumise à l’agrément de l’administration, afin de lutter contre « l’agrandissement ou la concentration excessifs ».
- Préservation du modèle familial : La loi vise à préserver le modèle d’exploitation familiale en limitant les cessions à des tiers qui ne sont pas liés à l’agriculture, afin d’éviter la spéculation sur les terres agricoles.
Contexte d’apparition de la loi Sempastous
La loi Sempastous est née d’un contexte préoccupant pour le secteur agricole, marqué par plusieurs enjeux majeurs :
- Protection des exploitations familiales : De nombreuses exploitations agricoles en France sont gérées par des familles depuis plusieurs générations. La loi vise à protéger ces exploitations contre des cessions qui pourraient compromettre leur pérennité, notamment face à des investisseurs extérieurs ou des spéculateurs.
- Pression foncière : Avec l’urbanisation croissante et la demande accrue de terres agricoles, les exploitations familiales sont souvent confrontées à des pressions pour vendre leurs terres. La loi Sempastous cherche à limiter ces cessions pour préserver le patrimoine agricole.
- Concentration des terres : Le phénomène de concentration des terres agricoles, où de grandes entreprises ou des investisseurs achètent des exploitations, pose des risques pour la diversité agricole et la durabilité des pratiques agricoles. La loi vise à freiner cette tendance en encadrant les cessions.
- Soutien à l’agriculture durable : En favorisant la continuité des exploitations familiales, la loi Sempastous soutient également les pratiques agricoles durables et respectueuses de l’environnement, qui sont souvent mises en œuvre par des exploitants engagés sur le long terme.
- Évolution des structures agricoles : La loi répond également à l’évolution des structures agricoles en France, où de nouvelles formes de sociétés agricoles se développent. Elle vise à s’assurer que ces structures restent ancrées dans des valeurs de solidarité et de continuité familiale.
Une loi en vigueur depuis le 1er Mars 2023
Depuis le 1er mars 2023, la Loi Sempastous introduit un nouveau chapitre dans le code rural, mettant en place un contrôle règlementaire des cessions des parts des sociétés agricoles. Cette régulation est gérée par le préfet avec délégation auprès de la SAFER, avec pour objectif d’autoriser les opérations d’agrandissement significatif.
Ces nouvelles règles sont entrées en vigueur le 1er mars 2023, marquant un changement significatif dans la manière dont les cessions de parts et d’actions des sociétés agricoles sont gérées en France. Les acteurs qui accompagnent la vente (notaires, juristes, experts comptables…) ne sont pas coutumiers de ce nouveau dispositif complexe et contraignant.
Les principaux objectifs de la loi Sempastous
Les principaux objectifs de la loi Sempastous sont les suivants :
- Contrôle des cessions de parts sociales
- Préservation des exploitations familiales
- Maintien de la diversité agricole
- Soutien à l’agriculture durable
- Adaptation des structures agricoles
La loi Sempastous vise à réguler la cession de parts sociales dans les sociétés agricoles afin de prévenir la concentration excessive de terres et de protéger les exploitations familiales. Elle restreint les cessions à des tiers non liés à l’agriculture pour éviter la spéculation, maintient la diversité agricole en limitant l’achat par de grandes entreprises, et soutient les pratiques agricoles durables. Enfin, la loi s’adapte aux nouvelles structures agricoles tout en préservant des valeurs de solidarité et de continuité familiale.
Demande d’autorisation obligatoire
Désormais, à partir d’une certaine surface concernée par une vente (seuil accaparement, spécifique à chaque production), toute cession de parts ou d’actions d’une société agricole nécessite une demande d’autorisation auprès du Préfet avec instruction par la SAFER. La décision préfectorale, délivrée ultérieurement, peut autoriser l’opération en imposant des mesures compensatoires. Ces mesures peuvent être mises en œuvre via la SAFER.
Cet aller-retour génère des contraintes et problèmes majeurs :
- De délais (6 mois en moyenne)
- Une incertitude de bonne fin sur le projet. Comment pour le repreneur établir un projet et un budget prévisionnel avec une incertitude sur le périmètre final de l’acquisition qu’il peut réaliser ? Effectivement dans certains dossiers jusqu’à 20% de la surface peuvent à la demande de l’administration être soustrait du projet.
- Le taux validé avec la banque n’est garanti que pendant une période assez courte et 6 mois au minimum seront nécessaires pour obtenir les autorisations administratives ce qui va retarder d’autant la vente définitive.
- Ces délais à rallonge soulèvent des contraintes fortes durant la période d’étude du dossier notamment qui prend la responsabilité et assure le financement pour le suivi de la vigne !
Seuil d’agrandissement significatif
Comme indiqué ci-dessus, le dispositif fixe un seuil d’agrandissement significatif, déclencheur de la demande d’autorisation, en fonction de chaque Schéma Directeur Régional d’Exploitation Agricole (SDREA). Ce seuil est crucial pour déterminer si une cession nécessite une autorisation préalable.
Implications pour les acteurs agricoles
En cas de cession de parts, il est maintenant impératif de se poser la question du seuil d’agrandissement. Ce seuil cumule les surfaces de l’acquéreur et du vendeur avec des coefficients spécifiques à chaque culture ou appellation.
Vinea Transaction accompagne vendeur et acheteur pour anticiper les risques et accompagner les acteurs dans la gestion du dossier face aux prérogatives de la loi Sempastous. Ce seuil cumule les surfaces de l’acquéreur et du vendeur avec des coefficients spécifiques à chaque culture ou appellation.
Si les seuils sont dépassés, le Préfet pourrait imposer des mesures compensatoires radicales : une partie des parcelles exploitées avant le projet ou à reprendre devront être cédées à des tiers candidats.
Le principe est louable mais économique illogique. Le bénéficiaire de la compensation devra lui aussi valider un financement bancaire, une autorisation d’exploiter…
En effet les propriétés sont formatées avec des équilibres précaires : un chai rationnel avec des surfaces en vignes, du personnel, du matériel et de la clientèle. Pour Vinea Transaction, son intervention dans les dossiers est essentielle pour aider à valider des pourcentages car en il n’y a ni normes et ni ratios, c’est au cas par cas. La loi Sempastous va créer des pertes de rentabilité dans certains dossiers et suspendre des projets de reprises qualitatifs et générateurs de valeurs ajoutées.
Pour Vinea Transaction, dans une environnement économique délicat le législateur a oublié l’essentiel : la viabilité du domaine.
Un accompagnement sur-mesure avec Vinea Transaction
Pour anticiper cette nouvelle contrainte « Sempastous », dès lors que l’acquéreur nous contacte en amont de sa démarche, Vinea Transaction intègre cet élément dans le projet de l’acquéreur pour mettre en place une stratégie d’acquisition qui nécessite la prise en compte de la situation actuelle du demandeur par un audit de faisabilité de l’acquisition.
Pour simplifier vos démarches administratives liées à la Loi Sempastous, faites confiance à Vinea Transaction. Notre équipe vous accompagne tout au long du processus, recherche avec vous la solution la mieux adaptée, assurant une gestion fluide et efficace de vos transactions. Acheter un domaine viticole en France avec Vinea Transaction.