Rentabilité d’un domaine viticole.

Ce sujet récurent est régulièrement abordé par tout investisseur désireux de reprendre une propriété viticole.

VINEA TRANSACTION et EXCO ont décidé de conjuguer leur connaissance et leur expérience dans le secteur viti-vinicole et vous propose une note de synthèse sur la rentabilité et la fiscalité d’un domaine viticole.

VINEA TRANSACTION

• Spécialiste de l’immobilier viticole depuis 1991
• 9 implantations en France
• 34 collaborateurs
• 40 entreprises de services dédiées
• Plus de 500 domaines viticoles vendus soit 15 000 ha négociés

RENTABILITÉ

La rentabilité d’une propriété viticole est toujours délicate à apprécier.

L’évidence est là : un mas, une bastide ou un château est un lieu de vie et non pas, un lieu de profit. De fait, la rentabilité (résultat/montant de l’investissement) doit être définie sans intégrer l’investissement « lieu de vie ».

Après 27 ans d’expérience dans la transaction, Vinea Transaction constate que la rentabilité reste faible au regard des autres secteurs d’activité. En contrepartie, la faiblesse des résultats de bas de bilan (bénéfice) est régulièrement et largement compensée par les plus-values de haut de bilan lors de la cession. La seule baisse de valeur constatée par les membres du réseau Vinea Transaction concerne les vins doux naturels, principalement produits dans le sud de la France et pour certains vins liquoreux.

La rentabilité (*) sur investissement est en moyenne de 1,5% pour les domaines avec grande bastide ou château et peut atteindre 10% pour les propriétés plus orientées « outil de travail ».

(*) En condition normale d’exploitation

Plus-value : Les profits, en matière de plus-value sur cession d’actifs, apparaissent régulièrement lorsqu’il y a vente. Certaines appellations ont vu sur ces 20 dernières années, leur valeur/ha multipliée par 10.

Un conseil : Pour escompter de la plus-value, il est nécessaire d’intégrer son projet d’acquisition dans des cycles à 10/15 ans et non raisonner en cycle industriel court.

FISCALITÉ

La fiscalité est avantageuse considérant que la pression fiscale en France n’est pas des moindres sur les capitaux.

Le montage juridique doit être précis et pertinent et l’intervention de juristes et fiscalistes est indispensable dans tout investissement viticole.

• IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Il est utile de rappeler que les parts de sociétés de propriétés viticoles peuvent être considérées comme outil professionnel si les conditions de l’article 885 O du CGI pour l’exonération d’IFI sont remplies.

Certains montages peuvent permettre une exonération totale ou partielle. C’est le cas par exemple lorsque la propriété est exploitée au travers d’un Bail Rural à Long Terme consenti au profit d’un groupe familial ou au profit d’une société contrôlée à plus de 50% par les membres de son groupe familial (le preneur doit l’utiliser pour son activité principale).

Si les conditions ne sont pas remplies, une exonération partielle existe (75% jusqu’à une valeur de biens de 101 897 € et 50% au-delà de cette valeur).

• Donation

Le régime des donations est également favorable.

Il reste soumis au régime de droit commun (droit de donation ou de succession) si le foncier est exploité par le propriétaire.

Si le foncier est exploité au travers d’un bail rural long terme, l’exonération partielle des droits lors de la transmission du foncier est significative (le bénéficiaire doit rester propriétaire pendant 5 ans) : exonération de 75% jusqu’à 101 897 € et exonération de 50% au-delà.

En outre, ces abattements peuvent dans ce cas se cumuler avec les abattements liés à la mise en place d’un pacte DUTREIL sur la valeur de l’exploitation (marque, matériel, stock), abattement de 75% sur la valeur des biens transmis.

• Cession à titre onéreux

La vente d’actifs réalisée par une structure agricole (entreprise individuelle ou société) peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale des plus-values constatées : exonération prévue pour les petites entreprises (art 151 septiès du CGI), abattements pour durée de détention des immeubles utilisés pour l’exploitation (arti 151 septiès B du CGI) ou encore exonération prévue dans le cas de la vente du fond agricole en fonction de sa valeur (art 238 quindeciès).

De plus, la cession de parts sociales de sociétés agricoles (sociétés civiles), tout comme la cession de fond agricole bénéficient dans la majorité des cas de frais d’enregistrement avantageux : droit fixe de 125€ applicable par acte de cession.

• Les avantages propres aux bénéfices agricoles

Tout un ensemble « d’avantages » existent en matière de bénéfices agricoles.

Ces mécanismes comptables et fiscaux concernent pèle mêle les DPI/DPA, la moyenne triennale, les méthodes préférentielles d’évaluation des stocks, l’exonération de plus-values des petites entreprises, l’étalement du revenu exceptionnel (article 75-0 A), l’imputation des déficits sur les autres revenus du foyer ou sur les revenus de même nature si ceux-ci sont supérieurs à 107 826€, des crédits d’impôts spécifiques, l’abattement jeune agriculteur …

CONCLUSION

Un grand nombre d’industriels ou chefs d’entreprise qui se trouve trop jeunes pour prendre une retraite méritée, investissent dans le vignoble en optimisant une triple problématique fiscale : l’IFI, la donation et la limitation de la plus-value liée à la cession de leur activité d’origine.

Ces éléments et les conditions d’application sont à valider au cas par cas avec l’intervention express d’un juriste ou fiscaliste spécialiste du droit et de la fiscalité rurale.