L’année 2020 a été une année inclassable ! La crise Covid a cassé tout rythme et toute logique économique. Il a fallu s’adapter, piloter à vue et gérer quasiment au jour le jour.

En 2021, pression moins étouffante pour la transaction des propriétés viticoles. La normalité n’a pas été totalement retrouvée pour cause du non-retour des investisseurs étrangers et du report de certain projet de vendeur.

En cette fin d’année, les agences du réseau Vinea Transaction vous présentent les tendances du marché de la transaction de propriétés viticoles.


Nos biens à la vente

VINEA LOIRE

Vignoble de 70 000 ha dont 52 000 ha en AOP

En 2021, le marché a été assez atone : les suites au COVID, les crises de marchés de certaines appellations et les gels 2021 n’y sont pas étrangers. De nombreuses offres sont étés faites en tentant des négociations importantes à la baisse : cela a mené à des refus de la part des vendeurs. Ces derniers ont toujours la faculté de liquider leur domaine sur des bases patrimoniales et n’acceptent pas des offres en deçà.

Quelques reprises ont eu lieu, généralement sur de petits dossiers ou des surfaces en fermages. Les surface de vignes ont toujours tendances à se rétracter sur les zones en difficultés, tandis que certaines exploitations se concentrent sur des surfaces correspondant à leur ventes bouteilles.

Le gel 2021 a refroidi les projets des acquéreurs, qui souhaitent réévaluer leurs niveaux de risque à la baisse, mais au cours des dernières semaines la demande s’est reprise.

Quelques opérateurs dynamiques sont toujours à l’affût d’opérations cohérentes avec leurs structures économiques.

Alain PAINEAU


VINEA BOURGOGNE BEAUJOLAIS

Nos biens à la vente

Vignoble de 46 000 ha dont 19 000 ha en Beaujolais

2020 s’était finalisé avec les ventes du Château des Ravatys appartenant à l’Institut Pasteur au groupe familial Lavorel et le château la Grange Cochard cédé aux Familles Manchès & Janoueix.

2021 se conclue encore sur un rythme dense pour Vinea Transaction Bourgogne Beaujolais avec l’exceptionnelle transaction du Clos des Garands (6ha).

Le marché foncier est très actif, nous avons accompagné plusieurs cessions au profit notamment de professionnels du Vins : Château de Poncié, Domaine Paul-Henri Thillardon, les Grands chais de France, etc…

Pour le marché domaine viticole, nous sommes heureux de participer au lancement d’un nouveau domaine à forte ambition avec le Domaine du Celliers aux Moines, à l’installation de 2 jeunes vignerons et d’un californien, l’agrandissement de 10 futures pépites de nos AOPs avec des modèles investisseurs. Vinea Transaction agit concrètement pour l’avenir de la filière Vins en France avec pragmatisme et réalisme loin des nouvelles lois dogmatiques accompagnées de promesses politiciennes.

En conclusion le beaujolais continue sa relance par la qualité avec des prix attractifs de grands terroirs et la Bourgogne toujours aussi précise & passionnée confirme sa rareté parcellaire.

Propriétaires en Pinot, Chardonnay et Gamay contactez-nous la demande est là !

Sébastien JACQUEMONT


VINEA LANGUEDOC

Nos biens à la vente

Vignoble de 280 000 ha 

Nous constatons toujours un écart de plus en plus marqué de demande et d’intérêt entre les AOP génériques type Côtes du Roussillon, Corbières et Minervois avec des valorisations de 15 000 € à 20 000 € / ha et les AOP de l’Hérault type Terrasses du Larzac, Picpoul de Pinet et Pic Saint Loup avec des prix de 35 000 € à 100 000 € / ha.

Le marché est un peu plus soutenu en 2021 notamment avec les chefs d’entreprises ayant vendu leur société. Quelques ventes ont été débloquées par révision du prix, ces propriétés étaient présentées initialement à des prix trop élevées. Nous enregistrons le retour d’investisseurs locaux mais l’absence d’investisseurs étrangers (problématique pandémie et un taux de change défavorable avec un « € » fort).

Un intérêt est toujours porté pour les domaines viticoles en proximité du littoral. Ces derniers offrent un meilleur rapport qualité prix que sur le littoral Varois. De belles opportunités existent avec espace et vue mer. Concernant les vins de cépages, le marché s’oriente vers les professionnels du vin notamment les maisons de négoce qui réalisent des acquisitions pour couvrir leur approvisionnement.

Aurélia MISTRAL-BERNARD & Bernard CABANIS (Mandataire)


VINEA VALLEE DU RHONE

Nos biens à la vente

Vignoble de 80 000 ha 

Les Côtes du Rhône septentrionaux reste un marché très fermé voire inaccessible.

Dans les Côtes du Rhône méridionaux, le marché est plus ouvert. Il y a plus d’opportunités avec des projets d’investissements variés.

Avec le retour des professionnels du vin, la demande est de plus en plus forte sur certains villages avec dénomination (Séguret, Sablet, Gadagne…) et sur les crus comme Châteauneuf du Pape, Gigondas, Cairanne, Lirac. Les prix varient avec des prix entre 40 000 euros et plus de 500 000 euros/ha. Des opportunités sont à saisir dans les Côtes du Rhône Gardois.

Pour le néo-vigneron, la recherche d’un cadre naturel, d’une qualité de vie et l’accessibilité (aéroport tgv et autoroutes) sont des critères dominants. Les secteurs du Luberon, du Ventoux et des Dentelles de Montmirail tirent leur épingle du jeu d’autant que nous y retrouvons de belles demeures.

Comme pour les autres régions, les investisseurs étrangers sont peu présents (déplacement difficile et euro fort).

Le montant des investissements se situe entre 2 et 10 millions selon le projet. Notre cabinet a réalisé la vente d’un domaine d’exception entre 15 et 20 millions sur 2021.

Une particularité : une demande plus forte pour des projets oléicoles.

Gilles MARTIN


VINEA COGNAC

Nos biens à la vente

Vignoble de 70 000 ha 

Le Cognac se porte bien, très bien même !! Après une forte croissance observée en 2020 puis sur l’année 2021 les ventes bouteilles tutoient leurs meilleures performances historiques. Les grandes maisons de Cognac locomotives de la croissance dans la région ont su tirer leur épingle du jeu durant cette ère Covid en s’adaptant rapidement aux marchés (moins de consommation en bars, restaurants, duty free…. mais plus à domicile).

La viticulture de son côté bénéficie de cette croissance.

De la viticulture au négoce chacun doit faire preuve d’agilité au quotidien pour d’un côté produire et d’un autre côté vendre, dans un monde ou rien n’est figé.

Le marché du foncier reste restreint. Les transmissions se réalisant compte tenu du contexte porteur principalement entre parents et enfants. Les cessions d’entreprises viticoles se réalisent quasi exclusivement pour de l’agrandissement local (viticulteur, maison de négoce) ou installation dans le cadre familial. Le prix des vignes tout crus confondus des Bois Ordinaires à la Grande Champagne est de 50 000 à 100 000 € /ha aujourd’hui hors extrêmes. Il avait significativement évolué à la hausse ces 10 dernières années et les cours restent ferme.

Dans la cession d’entreprises complètes sous forme de cession de parts sociales (ce qui est la majorité des cessions à Cognac), le poids des stocks, du matériel, des bâtiments d’exploitation et maison devient souvent prépondérant comparé au vignoble. S’arrêter aux statistiques de prix par ha est aujourd’hui un non-sens et reflète mal la valeur de l’entreprise.

Pour qui s’intéresse au Cognac, les opportunités d’achat d’entreprises viticoles sont rares dans un marché déséquilibré entre l’offre et la demande. Mais il peut être opportun pour celui qui maîtrise sa distribution d’intégrer la filière par l’aval en créant ou reprenant une marque, des partenariats avec des viticulteurs producteurs et ou des petits négociants voient ainsi le jour régulièrement.

Paul HOSTEING


VINEA PROVENCE COTE D’AZUR

Nos biens à la vente

Vignoble de 27 000 ha 

Le marché concernant la région Provence est très tendu car il y a manque de domaines à la vente. De nombreuses demandes d’investisseurs privés mais également de la profession tels des vignerons de Bordeaux, Bourgogne ou Champagne qui souhaitent se diversifier. Par contre, l’offre reste très limitée sur tous les segments.

A retenir : Le marché a été actif avec de nombreuses ventes mais il y a eu peu de renouvellement au niveau de notre portefeuille.

De nombreuses demandes de néo-vignerons en quête de leur « hobby-vineyard » afin d’assouvir une passion, demandes orientées sur une petite surface de vignes (entre 3 et 6 hectares) ainsi qu’une belle résidence.

Les prix restent élevés dans la région et particulièrement autour d’Aix-en-Provence ainsi que sur la zone littorale méditerranéenne et bien sur autour du golfe de St Tropez ou les prix pratiqués n’ont plus de cohérence.

Un nouveau marché avec une demande de plus en plus forte de propriétés oléicoles dans le moyen Var mais également dans les Bouches du Rhône autour les Alpilles.

Très peu de prospects étrangers certainement lié à la crise sanitaire et aux difficultés de déplacement.

Nous avons pu réaliser une belle année de transactions orientées sur l’achat de domaines de moyennes tailles par des entrepreneurs privilégiant une belle qualité de vie allié à un investissement pérenne, tout autant en vinicole qu’en oléicole.

Isabelle MALIGNE


VINEA BORDEAUX

Nos biens à la vente

Vignoble de 11 500 ha 

Nous constatons des demandes récurrentes pour :

  • Les « petites » propriétés viticoles et d’agrément, comprenant entre 5 et 10 ha de vignes, peu importe l’appellation, pour un prix entre 700 000 € et 1 000 000 € :
  • Les « jolies » demeures avec quelques ha de vignes dans une appellation secondaire ou prestigieuse de préférence, pour un prix entre 1 000 000 € et 2 500 000 €.

Typologie de l’investisseurs :

  • Néo-vigneron : Reconversion professionnelle
  • Retraités : Le rêve d’une vie !

L’effet covid est présent dans la volonté de vivre à la campagne et par conséquent, Bordeaux attire toujours autant de demandes de néo-vignerons.

Concernant les investisseurs étrangers, les Chinois reviennent plutôt axés sur un outil de travail avec une production d’au moins 300 000 bouteilles, un vignoble entre 30 et 50 ha, peu importe l’appellation, pour un prix entre 1 000 000 € et 1 300 000 €. Le vin est destiné à être revendu dans leur propre magasin.

Véronique LAVEIX-MAZIERES


VINEA CHAMPAGNE

Nos biens à la vente

Vignoble de 33 000 ha 

Un prix ferme entre 1 100 000 et 1 600 000 € / ha.

Les acteurs historiques de l’AOP Champagne entretiennent la plus grande discrétion. Les transactions vitivinicoles et foncières sont rares et secrètes.

Les tendances du marché en 2021 : Elles sont étroitement liées à l’économie de la Champagne.

Après une année 2020 très chaude, 2021 restera dans toutes les mémoires comme une année froide et humide. Les bilans chiffrés sont là :

AOC septentrionale, la CHAMPAGNE a connu des années viticoles difficiles. Tirant profit de ses douloureuses expériences passées, elle a su se doter d’un outil de gestion appréciable face aux aléas de dame nature : La réserve Individuelle. Grace à ce dispositif qualitatif, et au déblocage des réserves constituées antérieurement, les tirages de 2022 seront, certes insuffisants, mais proches du remplacement des volumes vendus en 2021.

Sur cette thématique commerciale, le rebond est extraordinaire. Après une année 2020 commercialement difficile à cause du Covid (-18 % en volume de ventes par rapport à 2019) les ventes de 2021 « explosent », le consommateur, bien que la pandémie soit toujours là, a voulu se libérer l’esprit tout au long de l’année et également en cette fin d’année. Pas seulement en volume mais en valeur également, l’année 2021 est exceptionnelle.  Le chiffre d’affaires 2021 de l’AOC CHAMPAGNE sera certainement le plus important jamais connu (> 5, 5 milliards d’euros.)

Accompagnant le violent reflux commercial de 2020, les transactions foncières s’étaient réduites d’environ 25 % en volume et les prix avaient légèrement baissé. Quelques biens, de moindre qualité, mis en marché après la vendange 2020 avaient difficilement trouvé preneur dans des régions moins prisées de l’appellation. Il est encore trop tôt pour un état des lieux précis du marché foncier 2021 mais la tendance est à la hausse, tant en volume qu’en valeur. Les premiers et grands crus restent toujours très recherchés.

Thierry BLAISE